Доля вакантных площадей на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга упала до рекордно низкого значения

По итогам II квартала 2013 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга доля вакантных площадей снизилась до рекордно низкого уровня в связи с тем, что около года на рынке не появлялось новых качественных складских объектов, предназначенных для сдачи в аренду, отмечается в аналитическом отчете компании Knight Frank St-Petersburg.

Эксперты также отмечают, что в первом полугодии 2013 года на рынке наблюдался повышенный интерес к объектам производственного назначения.

Ставки аренды на высококачественные складские помещения продемонстрировали во II квартале текущего года рост в обоих классах до 5%.

До конца года ожидается ввод не более 50-60 тыс. кв.м спекулятивных качественных складских площадей.

Ключевые события

В I квартале 2013 года российское представительство компании British American Tobacco подписало с корпорацией «Стерх» контракт на услуги ответственного хранения (3PL-услуги) в логопарке «Осиновая роща». Общий объем сделки составил 25 тыс. паллетомест (включая те, которые будут расположены на площадях второй очереди логопарка, планируемой к сдаче в эксплуатацию в сентябре 2013 года). Эксклюзивным консультантом выступила компания Knight Frank St. Petersburg. Сделка является одной из крупнейших на рынке 3PL-услуг Петербурга за весь период его существования.

Во II квартале текущего года компания «Северный технопарк», занимающаяся разработкой и производством станков для горной промышленности, арендовала производственное помещение площадью 5 тыс. кв.м в индустриальном парке «Звезда». Срок договора аренды составляет 7 лет. Данная сделка примечательна тем, что при совместном финансировании проекта двумя сторонами помещения будут полностью переоборудованы под требования арендатора. Эксклюзивным консультантом сделки выступила компания Knight Frank St. Petersburg.

Кроме того, в I полугодии 2013 года сразу несколько зарубежных и российских компаний заявили о возможном строительстве своих заводов в Санкт-Петербурге. Немецкая группа Mann+Hummel, крупнейший производитель воздушных фильтров для транспортных средств и двигателей, рассматривает возможность строительства завода в Санкт-Петербурге с целью увеличения своих мощностей в России. Холдинг Grupo Antolin планирует к 2015 г. запустить второй завод по производству автокомплектующих в регионе. Объект разместится в индустриальном парке в Тосненском районе Ленинградской области. «Газпром» начал выбирать участок площадью около 200 га для строительства очередного завода по производству сжиженного природного газа. В настоящее время для размещения завода рассматриваются площадки в Кингисеппском и Выборгском районах.

«Санкт-Петербург был и остается привлекательным местом для производителей как иностранных, так и российских. В настоящее время мы наблюдаем повышенный интерес к производственным объектам со стороны потенциальных арендаторов и покупателей:- за первое полугодие к нам обратились более 50 компаний, имеющих намерение создать новое или перенести действующее производство на готовую площадку. И мы гордимся тем, что можем помочь своим клиентам в подборе идеального объекта. Наша команда, одна из немногих среди консультантов, создала и структурировала базу промышленных объектов, предлагающих свободные площади, и мы намерены и далее развивать свою деятельность в этом направлении», — комментирует Михаил Тюнин, руководитель Отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg.

Эксперт также отмечает огромный потенциал развития данного сегмента, который на данный момент в Петербурге представлен множеством объектов (в большинстве своем хоть и «советского» периода строительства, но при этом достаточно качественных и отвечающих требованиям потенциальных арендаторов и покупателей).

Предложение

В первом полугодии 2013 года общий объем предложения на рынке не изменился. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению появившегося на рынке еще в 2012 году дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения,: на конец первого полугодия 2013 года в Петербурге свободно менее 30 тыс. кв.м готовых высококачественных складских площадей. Отметим, что в основном данные площади либо находятся в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах.

Общая площадь производственных помещений Петербурга составляет более 27 млн кв.м, что составляет около 30% всего нежилого фонда города.

Спрос

По оценкам аналитиков, спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Однако на фоне полного отсутствия нового предложения в сданных в эксплуатацию объектах объем освободившихся в первом полугодии 2013 года площадей (несколько блоков в крупных складских комплексах) превысил объем поглощенных на 8 тыс. кв.м. Это привело к незначительному увеличению среднерыночной доли вакантных площадей — 0,7 п.п. относительно показателя конца 2012 года.

В первом полугодии текущего года на рынке был зафиксирован серьезный рост спроса на производственные помещения. За указанный период в компанию Knight Frank St. Petersburg поступило более 50 заявок на подбор подобных помещений. Средняя площадь требуемых помещений составляет 2800 кв.м.

Коммерческие условия

Во II квартале 2013 года был зафиксирован незначительный рост запрашиваемых арендных ставок, в результате которого ставки на помещения в объектах класса A достигли уровня 125-130 долларов/кв.м/год (triple net), класса B — 115-120 долларов/кв.м/год.

Что касается арендных ставок в сегменте помещений производственного назначения, то здесь, как и раньше, все очень индивидуально, но в среднем они варьируются в диапазоне 80-120 долларов/кв.м/год (triple net).

Прогноз

До конца года ожидается ввод в эксплуатацию нескольких спекулятивных объектов общей площадью не более 50-60 тыс. кв.м, причем их заполняемость уже сейчас находится на высоком уровне. Схожая картина будет наблюдаться и в 2014 г. Таким образом, ситуация, сложившаяся на данный момент на рынке качественной складской недвижимости, в ближайшие два года не изменится.

Увеличение дефицита качественных складских помещений неизбежно приведет к дальнейшему росту арендных ставок, однако превышения контрактными ставками аренды уровня в 130 долларов/кв.м/год в текущем году ожидать не стоит.

В связи с достаточно низкой готовностью большинства индустриальных парков, а также почти полным отсутствием в них предлагаемых помещений небольшой площади мы можем с уверенностью предсказать дальнейший рост спроса на готовые производственные помещения.