Строительство коммерческой недвижимости в городе упало до самого низкого за последние 10 лет уровня

Инвестиционная активность в сегменте коммерческой недвижимости Петербурга в 2017 году упала до рекордно низких показателей за последние 10 лет. Объемы ввода недвижимости снизились в 3–5 раз. Но уже в 2018 году участники рынка ждут новых проектов.

Текущий год претендует на статус самого провального для рынка коммерческой недвижимости за последние 10 лет: даже в кризисном 2009 году было построено больше офисов, складов и торговых центров, чем прогнозируется на 2017–й. По итогам первого полугодия в Петербурге было сдано в эксплуатацию в 4,3 раза меньше складов, чем за тот же период 2016–го, офисное строительство просело почти в 3 раза. К тому же нынешний год станет первым за новейшую историю коммерческой недвижимости Петербурга, когда в городе не откроется ни одного нового торгового комплекса.

Однако участники рынка не спешат впадать в уныние: несмотря на падение инвестиций в коммерческую недвижимость, спрос на нее не обвалился так резко. Рынок уже отреагировал на сокращение предложения ростом арендных ставок, и бизнесмены прогнозируют, что в следующем году начнут появляться новые проекты.

Торговля по нулям

Наиболее драматичная ситуация складывается в сегменте торговой недвижимости. В этом году в Петербурге не появится ни одного нового торгового комплекса, в прошлом открылись лишь два объекта. Это суперрегиональный проект «Охта Молл» от компании SRV (арендопригодная площадь — 78 тыс. м2) и вторая очередь районного ТЦ «Порт Находка» от Fort Group (10,9 тыс. м2).

Петербург в этом смысле не уникален: как подсчитали эксперты компании «Магазин магазинов», в 2017 году по всей стране будет введен минимальный объем торговых площадей за последние 10 лет — 21 ТЦ общей площадью 625 тыс. м2.

«Снижение покупательной способности плачевно сказалось на оборотах арендаторов и, соответственно, доходе арендодателей. Инвестиционная привлекательность строительства новых ТЦ заметно снизилась. Девелоперы предпочли не застраивать земельные участки или не размораживать ранее начатые проекты», — комментирует Андрей Васюткин из аналитической компании «Магазин магазинов».

Торговый сегмент стал падать сразу после резкой девальвации рубля в 2014 году. Инвесторы если и решаются начинать новые проекты, то предпочитают возводить небольшие районные ТЦ. «Для насыщенного рынка это едва ли не единственная возможность создания рентабельного арендного бизнеса. Крупные проекты сдаются очередями — это позволяет сократить риск недозаполнения площадей», — продолжает Андрей Васюткин.

Впрочем, эксперты видят в падающем тренде повод для оптимизма. «Мы наблюдаем интерес к Петербургу со стороны ретейлеров. Поэтому в условиях нулевого ввода новых ТЦ в 2017 году прогнозируем сокращение незанятых торговых площадей до 4,5–5% — это минимальный уровень с 2013 года», — говорит Андрей Амосов, глава офиса JLL в СПб. В начале 2017 года в торговых комплексах Петербурга пустовало 6% помещений. Сокращение свободных площадей приведет к росту арендных ставок на 3–5%, прогнозирует NAI Becar.

С надеждой на 2018–й

В петербургских складах в первом полугодии в аренду сдан рекордно низкий за 8 лет объем площадей — лишь 23 тыс. м2, почти в 5 раз меньше, чем за тот же период 2016–го. Примерно так же снизились и показатели строительства новых складов.

Хранилищ для сдачи в аренду почти не строят: из введенных в эксплуатацию в этом году 33 тыс. м2 на долю спекулятивных складов приходится лишь 1,5 тыс. м2. Девелоперы переключились на склады для конкретных заказчиков. Причем некоторые заказчики предпочитают сами строить для себя хранилища и распределительные центры. Например, интернет–ретейлер «Юлмарт» учредил специальную компанию — ООО «Юлмарт девелопмент». Она собирается построить на Софийской ул. центр исполнения заказов стоимостью 3 млрд рублей и площадью более 60 тыс. м2. А потом еще два, по 2 млрд рублей каждый. Но на рынок эти площади не поступят. Как и другие склады, которые построили для себя компании Х5, «Ашан» и т. д.

В 2017 году будет сдано лишь около 100 тыс. м2 складов — вдвое меньше, чем годом ранее.

Но уже к концу года эксперты обещают рост арендных ставок на 1–3%, а на 2018–й Светлана Московченко из Knight Frank СПб прогнозирует существенное увеличение девелоперской активности. В логистических комплексах Armada Park (от ХК «Адамант») и Nordway (BSV) проектируются новые очереди на 80 тыс. м2, предназначенные для сдачи в аренду.

Виноват «Газпром»

Примерно по такому же сценарию развиваются и офисные проекты. Только, в отличие от торгового и складского сегмента, у офисного провала есть один конкретный «виновник» — «Газпром», который 3 года был главным арендатором и покупателем бизнес–центров в Петербурге. Теперь наконец почти все газпромовские структуры, которые должны были переселиться в город на Неве, нашли себе кабинеты по вкусу. В итоге рынок офисных новостроек упал почти до уровня 2009 года: тогда было сдано 109 тыс. м2 бизнес–центров, на 2017–й прогнозируется 145 тыс. м2. И то не исключено, что некоторые перенесут запуск проектов на 2018 год.

Результаты офисного падения видны уже сейчас: за 6 месяцев арендные ставки в бизнес–центрах класса А выросли на 6%, класса В — на 4%. И они продолжат расти, уверены эксперты.

«Если увеличение ставок продолжится в том же темпе, сроки окупаемости позволят строить новые проекты», — резюмируют в Knight Frank СПб. Это порадует крупные компании, которые хотели бы расширить занимаемые площади или открыть офисы в Петербурге, но не могут этого сделать из–за дефицита просторных помещений — найти блок больше 1 тыс. м2 очень непросто.

«Новые офисные проекты мы с вами не видим не оттого, что не те ставки кредитования или ставки аренды. Нужен реальный, а не нарисованный рост экономики страны. К несчастью, я думаю, за год этого не произойдет», — поясняет Дмитрий Золин, управляющий директор сети БЦ «Сенатор». Дмитрий Золин напоминает, что после сдачи в 2018 году офисного небоскреба «Лахта центр» рынок ждет очередная пертурбация, но сейчас оценить ее масштабы невозможно, поэтому инвесторы и не спешат выводить новые проекты.

По спирали

Эксперты отмечают: развитие рынка циклично, и за последние 10 лет он не раз переживал падение, сменявшееся ростом. Так, после снижения объемов запуска новых проектов в посткризисном 2010 году ввод в эксплуатацию коммерческой недвижимости в 2011–м упал по сравнению с 2009–м более чем на 20%. Но уже в 2012 году рынок отыграл это снижение (см. инфографику).

Нынешний кризис глубже прошлого, так как зависимость России от экспорта энергоресурсов за 10 лет выросла, а цены на нефть, упавшие 3 года назад, пока не собираются подниматься.

Тем не менее законы рынка не обойти: отсутствие новых проектов сформирует отложенный спрос, и девелоперы снова начнут строить. «Я полагаю, что в 2018 году можно ждать оживления во всех сегментах коммерческой недвижимости. Офисный сегмент уже ожил. И в складском к осени ждем повышения ставок. Другой вопрос, останутся ли возможности что–то возводить у строителей», — рассуждает Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ СПб».

Он напоминает, что активность девелоперов зависит не только от экономической ситуации, но и от инициатив власти. Например, только что принятые поправки в ФЗ–214 сильно усложнят жизнь застройщикам жилья.

Фото: Ваганов Антон