У девелоперов нет живых денег: ЮИТ вынужден продавать проект «Новоорловский» в мелкой нарезке

Финский девелопер «ЮИТ Санкт-Петербург» не смог найти покупателя, готового заплатить 3,5 млрд рублей за половину земли проекта «Новоорловский». Теперь участок общей площадью 21,2 га будет разбит на отдельные лоты. Участники рынка говорят, что даже «на развес» продать участки будет сложно: девелоперам не сильно интересна земля за живые деньги.

Участком около Новоорловского лесопарка «ЮИТ Санкт-Петербург» владеет с 2006 года. Актив был куплен у структур УК «Музей» за 37 млн евро. Там изначально планировалось построить 1 млн м2 жилья. Но произошли изменения в градостроительной политике города, и в результате объем застройки территории, за счет снижения ее плотности и высотности, снизился более чем в 2 раза.

В начале года «ЮИТ Санкт-Петербург» объявил о планах продать 21,2 га — половину земли проекта «Новоорловский». Решение продать часть территории гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов объяснил тем, что компания хочет завершить реализацию проекта не за 14 лет, как планировалось, а за 7 лет. «На полученные средства мы хотим приобрести участки под строительство жилья в других районах», — говорит он.

На земле, которую «ЮИТ Санкт-Петербург» выставил на продажу, можно возвести 222,4 тыс. м2 недвижимости. В том числе около 210,7 тыс. м2 жилья и 11,7 тыс. м2 коммерческих помещений. Но в процессе переговоров с потенциальными покупателями земли стало понятно, что для большинства компаний это слишком большой проект, требующий значительного объема инвестиций. Поэтому собственник принял решение раздробить его на более мелкие лоты. Но пока неясно, как земельный массив будет поделен. Сроки, в которые будут проданы участки, также пока не называются.

И хотя на участки получена вся необходимая для жилищного строительства градостроительная документация, участники рынка сомневаются, что спрос будет даже на маленькие участки.

«Рынок земли вполне живой, хотя, конечно, большинство покупателей предпочитает расплачиваться квартирами в будущих домах. Несмотря на заметную конкуренцию в Приморском районе локация остается интересной. Тем более что на участки имеется исходно-разрешительная документация», — считает директор по GR «СПб Реновации» Дмитрий Михалев.

«Рынок, безусловно, развивается, и новые земельные участки необходимы для развития каждой девелоперской компании. Другой вопрос про живые деньги — в основном у девелоперов живых денег на пополнение земельного банка может не хватать», — говорит руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева.

«Сейчас достаточно сложно найти покупателя с живыми деньгами. За деньги сейчас покупаются только самые интересные участки. Данная локация таковой не является. Хотя, возможно, деление на небольшие участки и позволит совершить приобретение средним компаниям, которые посчитают место интересным», — считает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

«Приморский район — локация с хорошим спросом, поэтому вполне возможно, что при наличии невысокой, но достаточной маржинальности, а также хорошей финансовой подушки интерес к этому участку могут проявить крупные застройщики», — заключил исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.

Эксперты отмечают, что наращивание земельного банка и приобретение новых участков — тенденция последнего года. За 2016 год девелоперы приобрели в Петербурге и ближайших районах Ленобласти 118 га земли под новые жилищные проекты общей площадью 1,3 млн м2, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Совокупная стоимость этих сделок оценивается в 18-22 млрд рублей.

«Нижний порог цены участков, который сейчас звучит, — 12 тыс. рублей в расчете на 1 м2 новой застройки. А верхнего предела нет. Но цена на землю, как правило, не превышает 30% общей стоимости проекта. И здесь класс жилья особого значения не имеет, поскольку себестоимость строительства в экономе и элитке не сильно разнится», — говорит гендиректор компании «Терра Инкогнита» Сергей Федоров.

Фото: Беликов Валентин