В Петербурге может возникнуть дефицит складской недвижимости

«Объемы ввода существенно упали с докризисных времен, — рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. – И хотя 2012 обещает, что предложение прибавит еще порядка 170 тыс.

«Объемы ввода существенно упали с докризисных времен, — рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. – И хотя 2012 обещает, что предложение прибавит еще порядка 170 тыс. кв. м, это все равно не сравниться с показателями 4-5 летней давности». По данным АРИН, на конец 4 квартала 2011 года в Санкт-Петербурге функционирует 51 качественный складской комплекс (классов «А» и «В»), площадью 1,42 млн. кв. м. В 2012 году ожидается ввод качественных складских объектов совокупной площадью складов около 170 тыс. кв. м.Среди качественных складских объектов преобладают складские комплексы класса «А» (71% от арендуемой площади складов). На склады класса «В» приходится 29%.  Оксана Малеева отмечает, что наиболее высокая концентрация качественных складских площадей в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%)  районах.Эксперты также отмечают, что складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам, среди которых наиболее активно представлены — «Шушары» (Пушкинский район), «Предпортовая» (Московский район) и «Уткина Заводь» (Всеволожский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах «Обухово», «Горелово», «Колпино» и «Парнас». Единичные объекты встречаются в других локациях.По данным АРИН, среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены складские объекты арендуемой площадью 10-30 тыс. кв. м и до 10 тыс. кв. м – на них приходится по 35% от общего числа складских комплексов. Крупные складские комплексы арендуемой площадью свыше 70 тыс. кв. м составляют 8%.
«В 2011 году было заявлено несколько новых проектов складских комплексов высокого класса, — говорит Малеева. — Тем не менее, активность девелоперов в сегменте складской недвижимости остается низкой в сравнении с докризисным периодом».На конец 4 квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила 291 кв. м на 1 000 жителей. Для сравнения: в Москве этот показатель достигает 547 кв. м на 1 000 жителей, в крупнейших городах Европы – от 1 000 кв. м до 2 000 кв. м на 1 000 жителей.«Низкий показатель обеспеченности складскими площадями наряду с наблюдаемым увеличением грузооборота позволяет говорить о наличии потенциала для развития складской недвижимости в Санкт-Петербурге», — говорит Оксана Малеева. На конец 4 квартала 2011 года в складских комплексах класса «А» доля вакантных площадей составила в среднем 7% от арендуемой складской площади, в складских комплексах класса «В» – 3%. Для сравнения, в 2010 году доля вакантных площадей в складских комплексах класса «А» составляла порядка 26%, а в 2009 – около 39%.Уменьшение доли вакантных площадей на фоне низкого объема ввода новых складских комплексов приводит к дефициту предложения и создает предпосылки к росту арендных ставок.Малеева отмечает, что одной из ярких тенденций последнего времени стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потребностям клиентов. Формат tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс.
Начиная с 2010 года наблюдается тенденция к увеличению количества заключенных сделок по аренде секций площадью свыше 3 000 кв. м.  По данным экспертов АРИН, в 2011 году уровень арендных ставок заметно вырос  и вернулся на уровень 2008 года. На конец 4 квартала 2011 года средние арендные ставки составляют в классе «А» 486 руб./кв. м/мес., в классе «В» — 432 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС, оплаты операционных и коммунальных расходов). Такая ситуация обусловлена сокращением объема предложения вакантных площадей на фоне растущего спроса на качественные складские площади и низкого объема ввода.