Увеличение арендных ставок на рынке складской недвижимости Петербурга в I квартале 2012 года может достигнуть 5%

2011 год создал ряд предпосылок для активного развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Среди них рост ставок аренды впервые после кризиса, дефицит нового предложения, высокий спрос со стороны арендаторов. Сложившаяся благоприятная конъюнктура побудила девелоперов начать активное строительство новых проектов, однако их ввод так и не состоялся в ушедшем году и был перенесен на I полугодие 2012 года, отмечается в аналитическом материале Knight Frank St Petersburg.

В минувшем году не было введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского объекта. В течение всего года средняя по рынку доля вакантных площадей снижалась. В 2011 г. впервые после кризиса ставки аренды показали рост.

Ключевые события

Во II квартале 2011 года заработал на полную мощность построенный год назад логистический парк «Янино». Открытие терминала позволило расширить тыловой фронт причалов «Большого порта Санкт-Петербург» (тыловой терминал связан автомобильным и железнодорожным сообщением с морскими причалами).
В III квартале 2011 г. стало известно о том, что компания «Ренессанс Констракшн», объявившая ещё в конце 2010 г. о намерении построить индустриальный парк в Ленинградской области, выбрала для реализации этого проекта земельный участок площадью 150 га на Киевском шоссе. Компания планирует заполнить парк резидентами в течение 3-4 лет.
В конце года стало известно, что концерн Fiat принял окончательное решение о строительстве завода в Санкт-Петербурге. Изучая рынок, компания заинтересовалась проектом города-спутника «Южный» (девелопер проекта — «Старт Девелопмент»), рядом с которым планируется создание индустриального парка «Дони-Верево», которое рассматривается в качестве одного из потенциальных мест размещения завода. Приступить к реализации проекта строительства завода Fiat планирует до конца 2012 года.
В 2011 году сложившиеся благоприятные рыночные условия способствовали увеличению девелоперской активности: многие компании анонсировали планы по реализации складских проектов. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса общей площадью около 33 тыс. кв. м в течение следующих 3-5 лет,2011 года планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередь транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе Ленинградской области.
В 2011 году дефицит складских площадей привел к появлению докризисной тенденции аренды площадей в ещё строящихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибутор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе Nordway (п/з «Шушары-2»). Ключевым фактором выбора объекта аренды стала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих объектов. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.

«2011 год стал во многих отношениях рекордным для рынка складской недвижимости, а для департамента индустриальной недвижимости Knight Frank — очередным годом лидерства на рынке агентских услуг, — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Основной тенденцией на рынке стало высокое заполнение (более 95% от общего объема предложения) существующих складских объектов. Это, безусловно, ведет к появлению дефицита предложения, и, как следствие, к росту арендных ставок для высококачественных объектов. Однако в ближайшем будущем мы ожидаем  ввода нескольких новых высококачественных складских объектов. Можно отметить, что особенностью 2011 года стала активизация спроса на покупку складских площадей. В нашу компанию поступили  запросы на приобретение складских помещений как в объектах, которые будут построены для конкретного клиента (built-to-suit), так и в уже готовых объектах».

Предложение

В 2011 году не было введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского объекта. В результате отсутствия нового предложения на фоне высокого уровня спроса в этом году рынок столкнулся с дефицитом доступных для аренды площадей в качественных складских комплексах: на конец года на рынке было доступно для аренды лишь около 36 тыс. кв. м.

Девелоперы с опозданием отреагировали на сложившиеся благоприятные рыночные условия, приступив к активной реализации как совершенно новых объектов, так и тех, которые были «заморожены» в кризис только во II полугодии 2011 года, поэтому ввод большинства заявленных к вводу в 2011 году объектов был перенесен на 2012 год. Стоит отметить, что, несмотря на сложившийся на рынке дефицит, количество строящихся объектов всё ещё незначительно, равно как и их площади.

Спрос

В течение всего года на рынке ясно прослеживалась тенденция высокого спроса на качественные складские площади. В результате, годовое поглощение спекулятивных складских площадей сохранилось на стабильно высоком уровне: показатель 2011 г. составил 177 тыс. кв. м, что сравнимо с аналогичным показателем предыдущего года в 181 тыс. кв. м.

Ещё одним результатом высокого уровня спроса стало заключение в 2011 г. значительного количества крупных сделок (площадью свыше 10 тыс. кв. м). Показатель среднего размера сделки вырос с 3-5 тыс. кв. м в конце 2010 г. до 8-10 тыс. кв. м в конце 2011 года. Однако, к концу года возможностей для аренды помещений значительной площади практически не осталось  в связи с вымыванием с рынка значительного объема свободных помещений большой площади (15‑20 тыс. кв. м), расположенных в одном складском комплексе.

Доля свободных площадей сокращалась в течение всего года: по состоянию на конец 2011 года в среднем по рынку этот показатель почти достиг докризисного уровня и составил 3,8%, снизившись за год на 16,8 п.п. В классе А доля свободных помещений за год упала на 22 п.п. — до 3%, в классе В она выросла на 2,7 п.п. — до 6,4% (последнее во многом обусловлено переездом ряда арендаторов из комплексов класса В в более современные и качественные комплексы класса А).

Во II полугодии 2011 года первые после кризиса на рынке снова появилась практика аренды площадей в ещё строящихся складских комплексах. Основных причин тому было две. Во-первых, зачастую арендаторы просто не могут найти подходящие площади в силу ограниченности доступного предложения для аренды. А, во-вторых, к таким сделкам их двигает желание «подстраховаться»: рынок не может моментально отреагировать новым готовым предложением на возникший дефицит, поэтому вероятен дальнейший рост ставок аренды.

Коммерческие условия

В течение года высокая активность спроса на фоне отсутствия нового предложения способствовала росту ставок аренды. В результате с конца 2010 г. средние арендные ставки выросли в классе А на 14%, в классе В — на 26%.

Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 100-118 $/кв. м/год (triple net). Объем предложения складских комплексов класса B практически не меняется, большинство объектов находится в городской черте. И, хотя в последнем квартале 2011 г. в сегменте появился некоторый объем свободных площадей, высокие арендные ставки, близкие к классу А сохранились на прежнем уровне: 105-110 $/кв. м/год (triple net).

Прогноз

Уже к III кварталу 2011 году рынок столкнулся с дефицитом доступных для аренды качественных складских помещений. И,  хотя девелоперы приступили к активному строительству новых объектов в ушедшем году, новые спекулятивные объекты так и не были введены. Мы не ожидаем появления на рынке вновь введенного спекулятивного предложения раньше середины I квартала 2012 году.

При этом новые объекты выйдут на рынок с уже довольно высокими уровнями заполняемости  за счет состоявшихся в 2011 году сделок предварительной аренды складских помещений в них. Таким образом, при текущем уровне спроса доля свободных площадей увеличится незначительно (в среднем до 6% по классам А и В).

При сохранении высокого уровня спроса увеличение арендных ставок может составить до 5% в I квартале 2012 года. При этом, практика заключения сделок предварительной аренды в ещё строящихся складских комплексах продолжится, так как арендаторы имеют очень ограниченный выбор и заинтересованы в аренде на более выгодных условиях, чем в уже готовых объектах.